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Fundos Imobiliários - FII

Investimento concreto

Como investir em quotas de FII

O investimento em quotas de Fundos Imobiliários pode ser feito em dois momentos:

  • Mercado Primário – As quotas de FIIs são lançadas por Ofertas Públicas Primárias, ou seja, são suas primeiras quotas ofertadas ao mercado, com valor determinado de cada quota e quantidade mínima de aquisição. Na emissão primária não existe corretagem e a aquisição é feita por Boletim de Subscrição.
  • Mercado Secundário - Depois de encerrado o período da Oferta Pública é concedida a autorização pela CVM, para o inicio das negociações das quotas na Bovespa, ou seja, os investidores que compraram quotas na Oferta Pública poderão vender a outros investidores, através de ordens de venda.

A compra das quotas, tanto no momento da Oferta Pública, como posteriormente, no mercado secundário, só poderá ser feita através de uma Corretora, sendo necessário inicialmente a abertura de cadastro.

Para abrir o cadastro, entre no link: http://www.coinvalores.com.br/ em “abra sua conta” e siga as instruções que aparecerão conforme avançar nas informações digitadas.

Após recebermos a documentação física, será gerado um número de conta e poderá então iniciar suas negociações.

 

O que considerar na hora de compor sua carteira de FII

Qualidade do empreendimento: Verificar a localização dos imóveis que compõem a carteira do FII, sua classificação (classe A, AA,...), certificações (LEED, Green Building ...), histórico de vacância e seu potencial de valorização, entre outros. Todos esses pontos irão determinar o valor do m² das locações e de certa forma, determinar a qualidade dos seus inquilinos. 

Qualidade dos inquilinos: Há fundos já performados, com seus inquilinos já instalados e contratos de locação em curso. Avaliar a qualidade desses inquilinos, sua capacidade de gerar caixa, seu risco de crédito e histórico de inadimplência é de suma importância. Alguns fundos imobiliários tem um inquilino único, facilitando essa análise, outros possuem diversos inquilinos, o que pode dificultar na análise, mas por outro lado, ajudam a diluir riscos quanto à inadimplência e vacância no fundo.

Diversificação de segmentos: Hoje os segmentos de atuação dos FIIs, são bem diversos, o que ajuda o cotista a diversificar sua carteira, pulverizando seus riscos. Os principais são: Shoppings, Lajes Corporativas- andares inteiros ou conjuntos comerciais, Industriais, Galpões de Logística, Hotéis e ainda, Fundos com lastro imobiliário, os que têm o objetivo de investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), Cotas de FIIs, SPEs e Ações de empresa do setor imobiliário. O investidor tem também a oportunidade de acessar empreendimentos em diversas localidades e estados o que ajuda a mitigar fatores regionais. Especial atenção na análise deve ser dada aos Fundos Imobiliários de Desenvolvimento, verificando o projeto de incorporação, seu objetivo, estudo de viabilidade, cronograma da obra e histórico do incorporador, ou seja, ler o Prospecto do Fundo, neste caso, é fundamental.

Retorno de rendimento esperado – Dividend Yield: Todos os pontos acima analisados e também o histórico de quanto o Fundo vem distribuindo mensalmente, deverão trazer uma idéia de rendimento mensal, mas é importante considerar para esse cálculo, o valor atual da cota, ou seja, o valor que irá investir na sua compra, nunca o valor da cota no lançamento do Fundo, pois esse resultado só será válido para quem entrou nesse momento.

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